Insbesondere im überhitzten Marktumfeld der vergangenen Jahre gehörte es zu regelmäßigen Handwerkszeug von Immobilienmaklern mit Erwerbsinteressenten, welche aus unterschiedlichen Motiven noch Bedenkzeit für den endgültigen Kaufentschluss benötigten, sogenannte Reservierungsvereinbarungen zu schließen. Hiermit wurde dem Erwerbsinteressenten gegen eine Gebühr ein Zeitfenster der Exklusivität eröffnet. Diese Gebühr war dann auch zumindest in Teilen „verfallbar“, wenn der intendierte Kauf der Immobilie doch noch an einem dem Erwerbsinteressenten zuzurechnenden Umstand scheiterte.
BGH stellt Praxis in Frage
Mit einer vielbeachteten Entscheidung vom 20.4.2023 (Az. I ZR 113/22) hat der BGH der formularmäßigen Verwendung von entgeltlichen Reservierungsvereinbarungen enge Grenzen gesetzt. Derartige Vereinbarungen unterliegen nach dem BGH gemäß §§ 305 ff. BGB der AGB-Kontrolle und zwar sowohl als Preisnebenabrede innerhalb des Maklervertrags als auch separat niedergelegt, gegebenenfalls auch zeitlich versetzt abgeschlossen. Erkennbarer Zweck einer Reservierungsabrede sei die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen (Teil-)Provision, ohne dass der Abschluss einer solchen Vereinbarung für den Interessenten zwingend von erheblichem Vorteil wäre. Insofern liege regelmäßig eine unangemessene Benachteiligung des Maklerkunden vor, außer der Makler verpflichte sich zu entsprechender Hilfestellung, etwa in der Frage der Finanzierung des Geschäfts.
Beurkundungsbedürftigkeit und Sittenwidrigkeit als weitere Probleme
Über die AGB-Kontrolle hinaus, sind Reservierungsvereinbarungen auch bereits unter dem Aspekt der Beurkundungsbedürftigeit und dementsprechender Formunwirksamkeit sowie der Sittenwidrigkeit in das Fadenkreuz der Gerichte geraten. Hier werden Grenzwerte von 10 % bzw. 15 % der in Betracht kommenden Maklerprovision genannt, ab denen eine Reservierungsvereinbarung beurkundungsbedürftig wird bzw. gegen die guten Sitten verstoßen soll. Zu diesen Problemstellungen musste der BGH aktuell keine Stellung nehmen.
Folgen einer unwirksamen Reservierungsvereinbarung für die Maklerprovision
Im Windschatten der BGH-Entscheidung liegen nun die ersten untergerichtlichen Entscheidungen zu den Folgen einer unwirksamen Reservierungsvereinbarung für den darunterliegenden Maklervertrag. So hat das LG Frankfurt in einer aktuellen Entscheidung (Urt. v. 30.10.2023, Az. 2-10 O 359/22) ausgeführt, dass eine unangemessene Benachteiligung des Maklerkunden durch eine Reservierungsvereinbarung nicht nur zu einer Rückzahlungsverpflichtung der Reservierungsgebühr selbst führt, sondern über § 654 BGB auch die Verwirkung des Maklerlohns zur Folge haben kann.
Fazit
Die Zulässigkeit von Reservierungsvereinbarungen und deren rechtliche Grenzen sind durch den BGH kürzlich deutlich engere Grenzen gesetzt worden. Auch unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung gilt jedoch, dass sich jeder Einzelfall gesondert angesehen werden muss. Zu beachten ist, dass eine gerichtlich als unwirksam verworfene Reservierungsvereinbarungen auch Auswirkungen auf die eigentliche Maklerprovision haben kann.
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